经济学家马光远：根据国际经验，房地产再回到上一轮高点需要10年

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二十年的房产神话被打破，只用了三年时间。

三年来，包括一线城市在内，全国房价经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮调整。

过去总说"晚买一年白干五年"，而这几年却是"早买一年白干十年"。

残酷的现实迫使越来越多人改变了预期，开始更加冷静地看待楼市。

这一轮下跌的原因是什么？

当初又是怎么涨上来的？

房价见底了吗？

怎样判断是否应该买房？

普通人下一步又该怎么做？

中原地产根据实际二手房成交价，统计了包括北上广深在内部分热点城市2004年之后的所有二手房成交价及租金数据。

自2021年以来，一线城市房价先后见顶下跌，从下跌的时长、跌幅、下跌的绝对值看，这一波调整期都是空前的，远超2008年全球金融危机时期。

值得注意的是，2021年正是本轮房价的天花板，从那时算起，行业已步入深度收缩的第六个年头。

最令人恐惧的从来都是缺乏耐心，盲动更加致命。

把时间线拉长来看，唯有硬核的优质房产才能在下一轮周期中重估价值，而普涨的旧剧本恐怕难以重演。

分城市看，北京累计下跌20%，跌回2016年12月的水平；

上海累计下跌22.

8%，跌回2016年7月；

广州累计下跌21%，跌回2017年11月；

深圳累计下跌34.

6%，价格跌回2016年9月。

四大一线城市中，除深圳跌幅接近35%以外，北上广三个城市的跌幅在20%出头，相对好一些。

但从趋势图看，四大一线城市正处在快速下跌时段，没有明显的见底信号。

经过这一轮下跌，近几年买房的购房者几乎都陷入了浮亏状态，而且这还是在不考虑按揭利息成本的情况下。

对于在最高位购入房产的买房者来说，现在的情况更为艰难。

以深圳为例，在2020年底至2021年初，以三成首付进场的购房者已经成为负资产。

到底有多少家庭被深套？

以深圳2020年和2021年在深圳买房的家庭为例：深圳2020年新房成交45384套，二手房成交95273套；

2021年新房成交52417套，二手房成交40699套。

四个数字相加，最高位两年合计有23.

37万个买家接盘，对应23.

37万个家庭。

如果一个家庭按"六个钱包"计算，那就是超过140万个钱包被套。

这仅仅是深圳一座城市在这两年的成交，其他时间和其他城市的数据，感兴趣者可用类似方法计算。

过去三年，不少二三线城市房价的跌幅反而远小于一线。

这说明在楼市下行的周期中，一线城市并不是资产堡垒。

相反，由于之前一线城市的上涨预期更强、杠杆率更高，所以下跌时的幅度反而可能更大。

日本在1991年房价见顶，见顶前，六大都市房价涨幅远超全日本平均水平；

见顶后，六大都市的跌幅也远超全日本平均水平。

最后，无论是大城市还是小城市，大家从哪里来回哪里去。

从宏观角度看，这几年房价下跌本质是老百姓负债率已经很高，很难再加上去了。

看数据会发现，中国居民部门杠杆率就是在2020年底见顶的，当时大约达到了62%，这正好也是热点城市房价见顶的时间。

在见顶之后，它没有像当年日本和美国那样拐头向下，而是顽强地在高位横住了。

但即便如此，我们还是经历了长达三年的房价下行。

这是因为在既有的房地产供应和库存下，要使房价继续上涨，必须有和过去一样呈指数增长的增量信贷持续进入，否则价格就绷不住。

而杠杆率还不能很好地表现中国人的实际负债压力，因为杠杆率的基数是GDP，而不是可支配收入。

考虑到中国人的可支配收入占GDP比重是全球主要经济体中最低的，中国人的实际体感负债压力是明显高于杠杆率所显示的数字的。

中国居民收入占GDP的比重只有45%，作为对比，美国的这个比值是83.

4%，比例是中国的1.

85倍。

也就是说，中国63.

5%左右的居民杠杆率，对于居民来说的财务实际压力，相当于美国的1.

85乘以63.

5%，等于117.

5%。

而美国现在的居民杠杆率大概就是73%，在次贷危机之前的最顶点也就刚到100%。

这还没有考虑到中国目前的社会保障和福利水平仍不如发达国家这一大背景，毕竟社会保障的不足，会让居民在增加负债时感到更大的压力。

根据经济规律和历史推测，如果这一轮楼市风险要得到实质性的出清，居民杠杆率肯定是要降下来的。

但截至现在，居民杠杆率仍在高位横盘。

所以不能说过去几年不断降息、降准、降首付以及取消限购限售没有作用，因为它让居民杠杆率顶住压力没有下降。

作为对比，美国在2008房地产泡沫破裂后，居民杠杆率快速回落，也才在多年之后走出新的上行周期。

从更宏观的行业量级看，房地产市场整体盘子规模高达四百多万亿。

想要依靠下一轮普涨牛市让所有下跌的房产全部解套，意味着市场总规模要膨胀到七百万亿——这几乎是不可能完成的任务。

当前供给端主动收缩，库存在累计52个月后首次掉头向下，K型分化愈发显现，优质资产的性价比洼地悄然浮出。

泡沫挤得越干净，未来的地基就越扎实。

房价什么时候能见底？

国际上有两个典型样本。

美国房价在2008年泡沫破裂后经历长时间调整，随后企稳

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